选址对企业来说虽然低频
，但往往绕不过去
，而且选址对企业的运营发展影响重大
。任何一家企业都希望有一个理想的生产经营场所
。
在生产制造业
，企业对厂房的需求从来没有减少
，但现实的情况是
，在上海租赁或购买厂房越来越难
，这其中固然有价格走高的原因
，但有钱也找不到厂房的情况也极为常见
。
一.工业用地供应总量下降
上海的工业用地主要有三部分构成——规划工业区块(104产业区块)
、规划工业区块外且在规划城镇建设用地范围内的现状工业用地(195工业用地)
、规划工业区块外且在规划城镇建设用地范围外的现状工业地块(198工业用地)
。
饱和状态下
，建设用地总量负增长是“十三五”时期的一条底线
。去年年末出炉的《上海市工业区转型升级“十三五”规划》中指出
，到2020年
，全市规划工业用地总规模控制在550平方公里左右
，中长期依托城市化推进区块数量和工业用地总量规模稳中有降
，到2040年全市规划工业用地总规模控制在规划建设用地规模的10%-15%
。
二.准入门槛的提高
在上海
，各区均出台负面清单
，对能耗型
、低效型
、污染型企业加大整治力度
。以金山区为例
，其工业项目环保严格控制准入目录清单明确规定
，造纸行业和金属冶炼及压延行业禁止准入
；其他各行业同样有明确的环保要求
，比如鞋业制造行业
，使用有机溶剂
、胶水的皮鞋
、运动鞋制造项目禁止准入
。
前不久
，江苏也出台了《江苏省危险化学品安全综合治理实施方案》
，明确从今年开始
，江苏省一律不批新的化工园区
，原则上一律不批化工园区外的化工企业
。
至少在长三角地区
，化工类企业的落户比其他行业难度更高
。除化工类企业外
，环保要求作为落户的门槛之一已经把为数不少的各行业企业拒之门外
。
三.把资源留给先进制造业
上海市经信委曾表示
，“好的项目是不缺土地的
，因此一定要保障制造业
，特别是先进制造业的用地需求
。”对于优质
、战略性
、高端先进制造业，全市工业用地优先给予保障
，不会出现好的项目在上海落不了地的困境
。去年
，上海工业用地供应量的近九成投入到了电子信息
、装备制造
、园区开发
、生物医药和医疗器械等重点领域
。
除提出保障工业用地之外
，上海为发展先进制造业
，还要求提高土地绩效
。到2020年
，上海的工业园区单位土地产值（已供应工业用地）要达到75亿元/平方公里
。
对于低效工业用地
，盘活存量
、提升能级也是用于保障先进制造业的发展
。资料显示
，在“盘活存量
、提升能级”的土地中
，一部分来自于现有的104区块里的低效工业用地
，通过升级仍然用于保障先进制造业的发展
；一部分来源于198减量化以后获得的土地指标
，其中有1/3是保障先进制造业
；一部分是现有的工业厂房，鼓励将其租赁给新兴的制造企业
。
在产业基地领域
，用于先进制造业发展的工业用地面积则不少于150平方公里
。
这种情况下
，不少中低端制造业不得不把目光转移到中西部地区
。
四.拆违之后
，另觅新址的企业增多
今年两会上传出的消息
，上海去年拆违6000万平方
，今年全市还要再拆5000万方违建
。因为拆违而需要找厂房的企业
，很多还是希望能留在上海。但工业用地以及工业厂房的供应并不会因此而增加
，僧多了
，粥就愈发少
。
五.投资客并未减少
工业房地产领域的投资回报率并不高
，但相对稳定
，所以一直受到不少投资客的青睐
。近几年
，投资客并没有减少的迹象
，相反
，随着住宅及商业类地产领域红利的减少
，像万达等大型房企纷纷进军产业地产领域
，这也从一定程度上扩大了市场需求
。
